2月17日成立的匯添富九州通醫(yī)藥倉儲(chǔ)物流REIT，其公眾投資者認(rèn)購倍數(shù)達(dá)1192倍，創(chuàng)下公募REITs歷史新高；認(rèn)購總金額超1292億元的國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT在上市首日開盤上漲30%，觸及首日漲幅上限；中國人壽日前公告，擬出資35億元參與設(shè)立合伙企業(yè)，投資基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs……一系列新案例，折射出公募REITs一二級(jí)市場的暖意。

　　市場人士認(rèn)為，隨著市場建設(shè)加快，基礎(chǔ)資產(chǎn)范圍逐步拓寬，不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場擴(kuò)容節(jié)奏有望加快，或繼續(xù)呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢。

　　新發(fā)項(xiàng)目受青睞

　　供熱設(shè)備、農(nóng)貿(mào)市場、醫(yī)藥物流倉儲(chǔ)……近期，多個(gè)公募REITs“首單”項(xiàng)目亮相。

　　國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT于2月17日上市，開盤大漲30%，觸及上市首日漲幅限制。該期REIT在發(fā)行時(shí)認(rèn)購總金額超1292億元。一二級(jí)市場的表現(xiàn)，無不表明資金的青睞。

　　據(jù)悉，國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT是全國首單市政基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT，也是首單供熱基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT。該項(xiàng)目是民生保障與金融創(chuàng)新融合的重要實(shí)踐，在盤活市政基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)、保障居民生活質(zhì)量、提升城市服務(wù)功能等方面形成了良好的示范效應(yīng)。

　　全國首單農(nóng)貿(mào)市場公募REIT和福建省首單民營企業(yè)公募REIT——易方達(dá)華威市場REIT，國內(nèi)醫(yī)藥倉儲(chǔ)物流設(shè)施首單公募REIT——匯添富九州通醫(yī)藥REIT自推出起也均吸引了大量投資者關(guān)注。2月12日，匯添富九州通醫(yī)藥REIT公告認(rèn)購申請(qǐng)確認(rèn)比例，其中公眾投資者有效認(rèn)購倍數(shù)達(dá)1192倍，刷新了此前由國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT創(chuàng)下的813.44倍的紀(jì)錄，創(chuàng)出歷史新高。

　　中金基金表示，在常態(tài)化發(fā)行機(jī)制下，預(yù)計(jì)未來公募REITs會(huì)出現(xiàn)更多領(lǐng)域的“首單”項(xiàng)目，文旅基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)老、數(shù)據(jù)中心等領(lǐng)域有望迎來新突破，REITs市場將進(jìn)一步提質(zhì)擴(kuò)容。

　　存量REITs價(jià)格走高

　　不僅新發(fā)項(xiàng)目表現(xiàn)亮眼，近期存量REITs市場價(jià)格也持續(xù)走高。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2025年以來，中證REITs全收益指數(shù)上漲超9%。

　　近期，多只公募REITs因漲幅過高向投資者提示風(fēng)險(xiǎn)或采取停牌措施。華夏深國際REIT2月12日發(fā)布公告，該基金2月11日在二級(jí)市場的收盤價(jià)相較于2月6日收盤價(jià)漲幅達(dá)到10.51%，為保護(hù)基金份額持有人的利益，該基金自2月12日開市起停牌1小時(shí)。華泰南京建鄴REIT公告提示，二級(jí)市場交易價(jià)格受多種因素影響，投資者應(yīng)關(guān)注交易價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，在理性判斷的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資決策。該基金2月5日的二級(jí)市場收盤價(jià)為3.349元，較2024年12月30日收盤價(jià)上漲20.42%。

　　國泰君安證券分析師劉玉表示，隨著價(jià)格不斷走高，市場機(jī)會(huì)也逐漸由“水位普漲”轉(zhuǎn)向“結(jié)構(gòu)淘金”，此時(shí)更強(qiáng)調(diào)投資者對(duì)底層資產(chǎn)現(xiàn)金流拆解、管理人運(yùn)營能力的顆粒化審視。

　　國海證券首席固收分析師靳毅建議，后續(xù)關(guān)注經(jīng)濟(jì)基本面修復(fù)及2024年度業(yè)績兌現(xiàn)的影響，針對(duì)各行業(yè)的車流量、出租率、租金增長率、上網(wǎng)電量等差異化關(guān)鍵指標(biāo)細(xì)化分析，關(guān)注板塊間分化。

　　擴(kuò)容趨勢明確

　　市場人士認(rèn)為，伴隨政策進(jìn)一步完善和市場逐步成熟，未來REITs入池資產(chǎn)會(huì)更加豐富，REITs市場也有望繼續(xù)擴(kuò)容。

　　REITs底層資產(chǎn)有望從傳統(tǒng)基建向“硬科技”領(lǐng)域延伸。《關(guān)于資本市場做好金融“五篇大文章”的實(shí)施意見》提出，支持人工智能、數(shù)據(jù)中心、智慧城市等新型基礎(chǔ)設(shè)施以及科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域項(xiàng)目發(fā)行REITs。

　　大公國際分析，REITs底層資產(chǎn)將逐步覆蓋人工智能算力中心、綠色數(shù)據(jù)中心、智慧城市物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)等新興領(lǐng)域。通過將分散的科技資產(chǎn)整合并證券化，可釋放萬億級(jí)存量價(jià)值，同時(shí)引導(dǎo)社會(huì)資本投向前沿技術(shù)領(lǐng)域?！半S著更多‘新經(jīng)濟(jì)’資產(chǎn)入市，REITs市場規(guī)模有望實(shí)現(xiàn)指數(shù)級(jí)擴(kuò)張?！痹摍C(jī)構(gòu)發(fā)布的報(bào)告寫道。

　　養(yǎng)老REITs有望迎來新進(jìn)展?！秾?shí)施意見》提出，探索以養(yǎng)老設(shè)施等作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)支持證券和REITs。專家認(rèn)為，REITs作為創(chuàng)新金融工具，能助力養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，提升運(yùn)營效率和服務(wù)質(zhì)量，推動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。其中，“養(yǎng)老社區(qū)+醫(yī)療配套”的資產(chǎn)組合具有較強(qiáng)的現(xiàn)金流穩(wěn)定性和政策支持力度。

　　文旅REITs創(chuàng)新發(fā)展亦可期待。近日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步培育新增長點(diǎn)繁榮文化和旅游消費(fèi)的若干措施》提出，支持符合條件的文化和旅游類項(xiàng)目發(fā)行REITs。華夏基金認(rèn)為，未來可以期待文旅景區(qū)、商業(yè)辦公樓、酒店、鐵路等更多資產(chǎn)亮相REITs市場。

　　證監(jiān)會(huì)2025年系統(tǒng)工作會(huì)議提出，加快REITs市場建設(shè)。這被業(yè)內(nèi)視作推動(dòng)公募REITs市場加快發(fā)展的明確政策信號(hào)。中信建投證券認(rèn)為，短期看，監(jiān)管部門或更關(guān)注信披規(guī)范管理，以及建立健全多層次REITs市場；中長期來看，則有望從專項(xiàng)立法、引入增量資金、加強(qiáng)主動(dòng)管理等方面著手推動(dòng)REITs市場高質(zhì)量發(fā)展。