“日光基”“超募”頻現(xiàn)，不同領(lǐng)域“首單”亮相，9月以來(lái)的公募REITs市場(chǎng)，繼續(xù)呈現(xiàn)供需兩旺的火熱發(fā)展勢(shì)頭。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，9月以來(lái)，滬深交易所已有5只新REITs產(chǎn)品申報(bào)，其中供熱、醫(yī)藥REITs首次上報(bào)；在9月獲批的3只REITs中，水利設(shè)施REITs首次獲批，底層資產(chǎn)類(lèi)型繼續(xù)擴(kuò)容。與此同時(shí)，多個(gè)項(xiàng)目申報(bào)、獲批、擴(kuò)募進(jìn)度都在快速推進(jìn)。今年以來(lái)，公募REITs市場(chǎng)發(fā)行提速，目前已有15只REITs完成募集上市，是公募REITs出現(xiàn)以來(lái)發(fā)行上市數(shù)量最多的一年。值得一提的是，上市公司也在公募REITs市場(chǎng)上扮演著日益重要的角色。

　　保障房REITs受追捧

　　9月18日，首個(gè)保障房REITs項(xiàng)目擴(kuò)募正式申報(bào)。上交所網(wǎng)站顯示，華夏北京保障房REIT的“擴(kuò)募發(fā)售”狀態(tài)為已申報(bào)，更新日期為9月19日。華夏北京保障房REIT曾于今年5月份披露，擬通過(guò)擴(kuò)募認(rèn)購(gòu)“中信證券-北京保障房中心租賃住房2號(hào)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”，并最終投資于北京市房山區(qū)朗悅嘉園項(xiàng)目、通州區(qū)光機(jī)電項(xiàng)目、大興區(qū)盛悅家園項(xiàng)目、海淀區(qū)溫泉?jiǎng)P盛家園項(xiàng)目。

　　公告稱(chēng)，新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目擴(kuò)充了基金對(duì)北京市各區(qū)域租賃住房資產(chǎn)的覆蓋范圍，可以有效分散資產(chǎn)組合風(fēng)險(xiǎn)，有利于拓展基金持有的租賃住房資產(chǎn)組合，使基金在獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流的同時(shí)兼具成長(zhǎng)性。截至公告發(fā)布日，擬購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目總體運(yùn)營(yíng)情況良好，現(xiàn)金流穩(wěn)定。

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，華夏北京保障房REIT的四個(gè)擬擴(kuò)募資產(chǎn)中，除大興區(qū)盛悅家園項(xiàng)目外，其余三個(gè)項(xiàng)目不及已發(fā)行項(xiàng)目位置優(yōu)越。不過(guò)，考慮到這些項(xiàng)目普遍為公租房性質(zhì)，在招租運(yùn)營(yíng)上并非全面市場(chǎng)化，因此，擴(kuò)募對(duì)于華夏北京保障房REIT的收益率影響仍有待觀察。

　　保障房REITs作為當(dāng)下的市場(chǎng)熱點(diǎn)，還出現(xiàn)了一級(jí)市場(chǎng)詢(xún)價(jià)百倍認(rèn)購(gòu)和提前結(jié)募的盛況。9月14日，招商蛇口租賃住房REIT公告披露，其網(wǎng)下詢(xún)價(jià)階段有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的103.66倍，創(chuàng)下2024年公募REITs網(wǎng)下全場(chǎng)詢(xún)價(jià)倍數(shù)新高。該產(chǎn)品原定于2024年9月19日至9月20日進(jìn)行募集，但由于公眾投資者累計(jì)有效認(rèn)購(gòu)規(guī)模超過(guò)初始募集規(guī)模上限，已于9月19日宣布提前結(jié)束募集。

　　值得一提的是，在保障房REITs擴(kuò)募方面，除了已申報(bào)的華夏北京保障房REIT之外，還有中金廈門(mén)安居REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、華夏基金華潤(rùn)有巢REIT等紛紛公告了擴(kuò)募計(jì)劃。

　　“對(duì)于現(xiàn)在的公募REITs市場(chǎng)，擴(kuò)募和首發(fā)可能同樣重要，擴(kuò)募甚至比首發(fā)還重要。對(duì)中國(guó)市場(chǎng)而言，把更多的REITs做成‘大盤(pán)股’，可能比多發(fā)REITs更重要?！敝薪鸹鸶笨偨?jīng)理李耀光表示，擴(kuò)募既可以盤(pán)活更多存量資產(chǎn)、做大市場(chǎng)規(guī)模，又可以?xún)?yōu)化資產(chǎn)組合配置、提振二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)、增強(qiáng)流動(dòng)性。從國(guó)外成熟REITs市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r看，擴(kuò)募是公募REITs擴(kuò)容的主要渠道，也是市場(chǎng)生命力的體現(xiàn)。

　　底層資產(chǎn)多元化

　　隨著醫(yī)藥、水利、供熱管網(wǎng)等多元化資產(chǎn)的加入，公募REITs的投資選擇日益豐富。

　　9月20日，首單醫(yī)藥REITs“匯添富九州通醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”向上交所提交申報(bào)，這也是匯添富的首個(gè)REITs項(xiàng)目。此次正式申報(bào)，標(biāo)志著九州通打開(kāi)了進(jìn)軍REITs市場(chǎng)的大門(mén)；若產(chǎn)品成功發(fā)行，九州通也將成為少數(shù)擁有REITs平臺(tái)的A股上市公司。

　　近年來(lái)，越來(lái)越多的上市公司作為提供底層資產(chǎn)的原始權(quán)益人，在基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)上扮演著日益重要的角色，部分公司還積極開(kāi)展Pre-REITs項(xiàng)目，REITs市場(chǎng)也成為上市公司利用自有資產(chǎn)獲得再融資的有效途徑。

　　9月14日，銀華紹興原水水利REIT正式獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊(cè)的批復(fù)，填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)公募REITs水利資產(chǎn)的空白。資料顯示，該REIT的底層資產(chǎn)為浙江省紹興市的湯浦水庫(kù)工程。作為該項(xiàng)目原始權(quán)益人之一的紹興市原水集團(tuán)表示，水利基礎(chǔ)設(shè)施具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)特性，抗周期性強(qiáng)；紹興市擬將銀華紹興原水水利REIT建成市級(jí)唯一涉水REITs平臺(tái)。展望未來(lái)，該REIT具備擴(kuò)募的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)和充分空間，有望成為水利基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的標(biāo)桿。

　　此外，9月12日獲上交所受理的國(guó)泰君安濟(jì)南能源供熱封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，則是首單供熱管網(wǎng)類(lèi)REITs，開(kāi)啟了北方區(qū)域供熱類(lèi)項(xiàng)目參與REITs的示范，以及引導(dǎo)同類(lèi)資產(chǎn)探索發(fā)行REITs、盤(pán)活存量資產(chǎn)的新篇章。

　　目前，全市場(chǎng)公募REITs產(chǎn)品的底層資產(chǎn)已覆蓋產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流園、商超、保障房、高速公路、新能源等多個(gè)資產(chǎn)類(lèi)別。