榮盛發(fā)展首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 尹中立
在各種因素影響下，當(dāng)前房價(jià)上漲趨勢基本得到控制，2019年需要警惕房地產(chǎn)與金融市場形成共振等風(fēng)險(xiǎn)。下一階段，在保持政策穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，要把穩(wěn)定市場預(yù)期放在重要位置。
2015年以來，通過按揭貸款購買住房的比例大幅度增加。從全國總體數(shù)據(jù)看，2015年之前，每年新增加的按揭貸款（包括商業(yè)銀行的按揭貸款和公積金貸款）占新房銷售額的比例大約在40%左右，2016年和2017年這個(gè)比例增加到70%左右，這表明居民買房的資金杠桿比例大幅度上升。
在房價(jià)上漲過程中，房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)被掩蓋，一旦房價(jià)步入下行趨勢，高杠桿風(fēng)險(xiǎn)將暴露，各種類型的“首付貸”首當(dāng)其沖。在三四線城市購買住房的群體中，有相當(dāng)比例是農(nóng)民工，他們的工作不穩(wěn)定，收入受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響較大，在經(jīng)濟(jì)下行的情況下，這些按揭貸款斷供的風(fēng)險(xiǎn)將上升。
提出棚改貨幣化的初衷是為了房地產(chǎn)去庫存。鑒于2014年前后房地產(chǎn)價(jià)格開始走低，去庫存成為房地產(chǎn)市場的政策導(dǎo)向，為了緩解市場的供大于求的矛盾，有觀點(diǎn)開始提議對棚戶區(qū)改造采取貨幣化補(bǔ)償替代實(shí)物安置。2015年8月份，住建部和開發(fā)銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)棚改貨幣化安置的通知》，要求貨幣化安置比例不低于50%。此舉受到一些地方政府的歡迎，該政策對此輪房地產(chǎn)市場行情產(chǎn)生了巨大的推動(dòng)作用。
此舉不僅可以刺激住房需求，而且提高被補(bǔ)償者購房選擇的靈活性。隨著棚改貨幣化的實(shí)施，它在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的作用日益顯現(xiàn)，不僅體現(xiàn)在刺激房地產(chǎn)需求，更重要的作用是改變了貨幣的傳導(dǎo)機(jī)制。根據(jù)以往的貨幣傳導(dǎo)機(jī)制，當(dāng)信貸與貨幣擴(kuò)張時(shí)，一線城市的金融發(fā)達(dá)，這些城市的房地產(chǎn)市場率先受到刺激，三四線城市的金融欠發(fā)達(dá)，受到擴(kuò)張性貨幣政策的影響程度要明顯小于一線城市，因此，當(dāng)三四線城市的房價(jià)開始上漲時(shí)，往往是行情結(jié)束的信號(hào)。而棚改貨幣化機(jī)制打破了以往的貨幣傳導(dǎo)規(guī)律，起到了貨幣政策定向?qū)捤傻男Ч�。這就是本輪房地產(chǎn)周期中三四線城市價(jià)格上漲持續(xù)時(shí)間長于以往歷次周期的根本原因。
棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的貨幣化安置大大提高了居民的住房購買能力，提高了普通居民的居住水平。從金融的角度看，棚改的貨幣化是讓支付能力低的居民獲得按揭貸款的機(jī)會(huì)。居民金融杠桿的快速上升透支了未來的需求，三四線城市的居民收入水平低，用棚改貨幣化的手段刺激需求，金融風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。
基于上述分析，房地產(chǎn)市場的價(jià)格上漲預(yù)期已經(jīng)得到遏制。下一階段，在保持政策穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，要把穩(wěn)定市場預(yù)期放在重要位置。在居民債務(wù)增長較快的背景下，不宜進(jìn)行貨幣政策的強(qiáng)刺激。高度關(guān)注按揭貸款的“斷供”現(xiàn)象。確保股價(jià)與匯率的基本穩(wěn)定。（本文更多內(nèi)容詳見12月15日中國證券報(bào)前沿視點(diǎn)版）
