中證網(wǎng)訊（記者 董添）12月29日，貝殼研究院發(fā)布《數(shù)字化居住：2021年新居住展望》。針對(duì)2021年，提出了七大展望，主要包括，2021年，房地產(chǎn)市場穩(wěn)中有升，城市分化，核心城市及城市圈穩(wěn)中向好�！笆�四五”時(shí)期我國房地產(chǎn)業(yè)存量深化，服務(wù)崛起。疫情加速房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)營銷，數(shù)字化革命重塑價(jià)值鏈。房企從速度擴(kuò)張轉(zhuǎn)向穩(wěn)速提質(zhì)，圍繞上下游產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)型。經(jīng)紀(jì)行業(yè)會(huì)更加走向合作，經(jīng)紀(jì)人的數(shù)字化加速推進(jìn)。長租公寓在困境中轉(zhuǎn)型，重新平衡“輕”和“重”的關(guān)系。老舊小區(qū)改造蓄勢待發(fā)，模式破局仍需政策引領(lǐng)。

　　針對(duì)2020年房地產(chǎn)市場，貝殼研究院指出，我國土地、新房和二手市場保持總體平穩(wěn)增長態(tài)勢。根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測推算，全國住宅土地成交款增長25%左右，成交土地規(guī)劃建筑規(guī)模預(yù)計(jì)比去年增長9%，價(jià)格上漲15%左右。全國二手房交易規(guī)模達(dá)到7.3萬億，同比增長8.1%，成交量達(dá)420萬套，同比小幅下滑1.3%左右，二手房成交均價(jià)達(dá)到1.8萬元/平方米，同比上漲7%左右。

　　對(duì)于2020年房地產(chǎn)市場保持復(fù)蘇的原因，貝殼研究院指出，消費(fèi)者更加看重房屋空間的居住品質(zhì)以及社區(qū)配套設(shè)施服務(wù)能力，為此形成了巨大的改善性換房需求。全球貨幣流動(dòng)性充裕，進(jìn)入資產(chǎn)價(jià)格上漲的階段，房地產(chǎn)作為穩(wěn)定的資產(chǎn)品受到消費(fèi)者青睞，房價(jià)升溫也帶動(dòng)土地價(jià)格上漲。

　　貝殼研究院預(yù)計(jì)，2021年市場總體平穩(wěn)，土地市場成交量下降，價(jià)格漲幅收窄到10%左右。新房市場和二手房市場總體成交體量與今年相當(dāng)，其中二手房成交體量與今年相當(dāng)，價(jià)格上漲幅度從7%收窄到5%左右。金融對(duì)房地產(chǎn)的助推紅利逐漸弱化，房價(jià)普漲時(shí)代一去不返。

　　從結(jié)構(gòu)上看，區(qū)域之間的市場分化進(jìn)一步加大，2021年長三角城市房價(jià)將保持溫和上漲，珠三角市場可能而有所降溫，但市場基本面仍然強(qiáng)勁。其他非核心城市市場降溫的可能性更大。

　　預(yù)計(jì)未來5年我國房地產(chǎn)的金融屬性逐步減弱，購房需求逐步回歸居住本質(zhì)。其中，由經(jīng)濟(jì)增長、人口流動(dòng)等基本面主導(dǎo)的供需變化，是未來房地產(chǎn)市場的主要驅(qū)動(dòng)因素。

　　房企發(fā)展方面，房企投資意愿降低，拿地意愿明顯收縮，搶占一、二線核心城市，高能級(jí)市場加速上行。房地產(chǎn)行業(yè)毛利率水平或?qū)⒅饾u下滑。在融資新規(guī)廣泛適用后，債券融資境規(guī)模增速下滑，融資成本預(yù)期上升。2021年房企到期債務(wù)同比增長36%，預(yù)計(jì)未來3-5年后房企債券融資到期債務(wù)方可實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降速，未來幾年房企現(xiàn)金流將保持緊張狀態(tài)。

　　對(duì)于未來租賃市場發(fā)展的舉措，貝殼研究院建議，要堅(jiān)持機(jī)構(gòu)化租賃的方向不動(dòng)搖，其次，逐步解決行業(yè)融資難題，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)合規(guī)化經(jīng)營的監(jiān)管。長租企業(yè)需不斷迭代商業(yè)模式，平衡“輕”和“重”的關(guān)系，注重自身的專業(yè)運(yùn)營能力建設(shè)。

　　老舊小區(qū)改造方面，建議明確老舊小區(qū)改造后的持續(xù)服務(wù)和運(yùn)營的保障機(jī)制，如物業(yè)管理、停車管理和便民服務(wù)設(shè)施等進(jìn)行市場化運(yùn)營性收費(fèi)，以及社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)、電梯運(yùn)營等服務(wù)性收費(fèi)的合規(guī)性。對(duì)于小區(qū)內(nèi)低效空間資源的特許經(jīng)營使用方式及使用時(shí)限，給予法律政策層面的明確保障。出臺(tái)老舊小區(qū)規(guī)劃配套指標(biāo)體系，鼓勵(lì)通過新建或改擴(kuò)建等方式，將閑置空間資源改造成社區(qū)停車場、養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、助餐等公共服務(wù)設(shè)施。